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    房地产破局之路,金科股份走出来了

    发布日期:2024-04-25 05:52    点击次数:51

    金科股份重整取得重大进展。 

    4月22日晚间,金科股份公告称,公司及重庆金科收到重庆市第五中级人民法院(下称“重庆五中院”)送达的(2024)渝05破申129号及(2024)渝05破申130号《民事裁定书》,重庆五中院裁定受理金科股份及重庆金科的重整申请。至此,金科股份也成为近年来A股首家正式进入重整程序的大型全国化上市房企。 

    根据《深圳证券交易所股票上市规则》,金科股份股票将于收到法院正式裁定通知书的T+1日停牌一天,并自T+2日复牌交易起被实施退市风险警示,股票简称改为“*ST金科”,证券代码仍为“000656”,股票价格日涨跌幅限制为5%。 

    金科在相关公告中也表示,“除被受理重整外,公司不存在其他退市风险警示事项”。重整完成后,公司将向深圳证券交易所申请撤销退市风险警示,经核准后公司股票将恢复正常交易。届时,股票简称将由*ST金科改回金科股份,股票价格日涨跌幅恢复为10%。 

    梳理可发现,企业正式被裁定受理重整的案例中,上市公司重整成功率高达100%。截至2023年末,近年来上市公司重整成功共118家,其中包括泸天化、长航凤凰、舜天船舶、盐湖股份、山子股份等,上述公司在重整完成后,经营困局得以化解,财务状况大幅好转,债务危机得以解除,公司重获新生。尚无在法院裁定受理之后因重整失败导致破产清算的案例,显示出远高于一般企业的重整成功率。 

    可以预见的是,通过发挥重整价值,金科股份有望以此提升公司韧性和活力,率先走出希望之路。

    上市公司裁定受理重整后,成功率高达100% 

    2007年实施新的《破产法》以来,三种破产手段之一的破产重整逐步成为市场共识,尤其在挽救上市公司运行中成为行之有效的手段。 

    事实上,上市公司往往具有一定经济规模和社会影响,一般是各行业较为优秀的企业,拥有较高的品牌影响力,有较大存续价值;通过政府、法院和证监部门协作,用破产重整替代破产清算,更有利于优质企业突破难关、获得新生,整体实现更大的社会价值。 

    如昔日“味精第一股”莲花健康,一度因行业竞争白日化及多元化转型失利而陷入债务危机,被交易所实施了退市风险警示。2019年引入了莲泰投资、润通贰号和项城市国控集团三家重整投资人,为其重整成功提供了保障。重整完成后,莲花健康的资产结构、盈利能力和营运效率均显著改善。2022年莲花健康的存货周转率和应收账款周转率较三年前分别提升了9.35%和25%,期间费用率由2019年的23.49%大幅下降至8.29%。公司股价也由2019年一度跌破1元/股上涨至最新的4.11元/股,上涨幅度超300%,甚至在2023年10月创下自上市20余年来8.24元/股的最高记录。 

    又如前身为中南重工的中南文化,在向大文化产业转型中大举负债发起并购,但此后因影视业监管政策趋紧、行业遇冷导致陷入经营危机,2020年向法院申请预重整,并引入三位投资人。最终,公司于2021年完成破产重整,化解了债务危机,主业重新回归制造业板块。从业绩表现来看,中南文化2021年和2022年营业收入稳步增长,2022年扣非净利润实现扭亏,达到6400万元,营业收入达到6.56亿元,实现了重整方案中的预测水平。 

    据观察,上市公司重整呈现极高的成功率。2020年全国728件审结破产重整案件中,有532家企业重获新生,占比73.07%。相较之下,截至2023年末,中国已完成重整的上市公司共118家,其中尚无在法院裁定受理之后因重整失败导致破产清算的案例,显示出远高于一般企业的重整成功率。 

    其中重要的原因在于,除公司本身拥有的资产外,上市公司股票具有极大的流通价值,其偿债资源具有天然优势;同时,上市公司重整案件受多头严格监管与指导,重整投资人及债权人充分的利益博弈之下形成重整方案,重整方案可行性高。 

    具体到金科股份而言,2023年8月,金科审议通过了《关于拟向法院申请重整及预重整的议案》,拟主动申请重整及预重整,并根据具有管辖权的人民法院相关要求推进预重整前期准备工作及制订重整方案。今年2月,金科正式向法院申请重整并取得立案,法院于4月10日组织召开听证会,参加听证的大部分债权人表示支持金科股份重整。如今,仅过去8个工作日,重整申请获批,证明金科股份的重整价值和重整可行性得到了多方的认可与支持。 

    需要指出的是,作为重庆龙头民营房企,金科股份长期以来立足重庆、面向全国发展业务,2023年上半年公司仅在重庆销售额就占了集团四分之一,出于产业发展和地区金融稳定等方面考虑,其重整也因而更加受到所在地政府的关注与支持,并成立帮扶工作组,帮扶指导公司解决一系列重大问题。 

    与此同时,公司在主动申请破产重整前就与长城国富签订了《战略投资框架协议》。长城国富有意向作为重整投资人参与金科股份的预重整程序,双方共同成立工作小组,建立协调联系机制,目前已完成现场尽调工作。 

    作为上市公司,根据《关于审理上市公司破产重整案件工作座谈会纪要》规定,相关法院在正式受理上市公司重整案件前,应当提交关于上市公司具有重整可行性的报告、上市公司住所地省级人民政府向证券监督管理部门的通报情况材料以及证券监督管理部门的意见、上市公司住所地人民政府出具的维稳预案等。也就是说金科重整裁定受理,一定是得到了重庆市政府、人民法院、中国证监会等主管部门的认可和支持。 

    作为近年来A股首家正式进入重整程序的大型全国化上市房企,金科股份重整的成功率不仅引人关注,也让人期待。 

    战投入主金科,是一笔性价比极高的投资 

    在业内人士看来,金科股份的重整将是一场多方共赢的选择。 

    金科股份通过重整可以获得新生的机会。根据《企业破产法》的规定,在重整期间,可以阻止司法冻结和法院执行、阻止担保权人行使担保权、限制取回权人行使取回权,限制企业股东行使股权。这些规定,将极大改善企业的经营环境。正如金科股份在公告中所言,“如公司顺利实施重整并完成重整计划,将有利于优化公司资产负债结构,扭转公司经营颓势,恢复公司持续盈利能力”。 

    借力重整,金科股份可以重新审视和调整业务结构、运营模式,以实现更加合理和高质量的发展。 

    此外,大型上市公司涅槃重生,也有利于债务人、债权人、出资人、职工等各方主体实现共赢,有利于社会资源的有效利用。 

    而从投资者角度,这也将是一笔极具价值的生意。 

    以与金科签订签战略投资框架协议的长城国富置业为例,作为中国长城资管旗下以房地产开发经营为主业的投资运营平台,战投金科将助力其快速构建起房地产的完整体系与能力,服务于长城资管整体战略的打造。 

    就目前看,四大AMC公司中,只有信达资管拥有信达地产上市公司平台,长城国富战投金科成功后,金科股份未来就可作为长城国富的上市公司平台,无论项目研判能力、产品开发能力、经营管理能力、土地储备能力都得到更大提升,公司的发展生态将进一步完善,有利于金融资本与实业投资的良性互动。 

    据此前公告,两者的合作不仅仅只是项目层面的合作,而是股权层面的战略性合作。按照行业经验,战投人一般通过资本公积转增股本等方式注资。假设重整计划将以53亿股流通股为基数,按每10股转增10股的比例实施资本公积转增股本,共计转增53亿股。粗略测算,长城只需拿出30-50亿元,即可成为控股股东。 

    不仅如此,根据金科股份披露的 2023年半年报显示,公司总可售资源面积约5274万平米。以当期中指院公布的销售额 202亿元、均价8900元/平米计算,金科总可售货值超4500亿元,足以支撑其未来3-5年的销售。待公司经营重回正轨后,金科股份的持续经营能力一定能得到有效保障。 

    业务布局优化、投资回报率高,这已经可以说是丰厚收益了。而随着新的投资人的进入,双方整合资源、相互补足,金科股份未来的业务增量以及利润提升还有进一步上升空间。 

    自助者金科,天助之 

    随着公司重整迎来关键进展,金科股份也有望得到喘息的机会,加速回归到正常的经营轨道上。 

    随着房地产进入全新周期,2024年,金科股份提出“一体两翼三举四新”总体发展战略,坚持以房地产开发为主体,大力发展轻资产服务业,积极培育打造新赛道,并坚持轻重并举、租售并举、增存并举的商业模式。轻资产服务业和新赛道再次被强调。 

    具体到经营,2023年上半年,金科股份通过产业招商新增入园企业47家;累计获取轻资产项目60个,其中2023年上半年就新增轻资产项目9个,一二线城市项目占比78%。通过积极发展产业、商业、文旅地产、代建等业务,金科形成了多元化的收入来源,并使公司能够更好地适应市场变化和消费者需求的变化,提升公司竞争力。 

    此外,另一项关键的工作就是保交楼。 

    数据显示,2023年,金科股份累计实现约2145万平方米、145317套房屋的交付,交付数量创历年新高;涉及交付项目229个,379个交付批次,覆盖全国96个城市。其中有58个项目、约394万平方米实现提前交付。据亿翰智库发布的“2023年1-12月中国典型房企交付业绩研究报告”,公司全年交付套数和交付面积行业排名均大踏步提升至第7位。 

    进入2024年,公司依然加大保交楼工作力度。今年一季度,金科累计交付总面积171万平方米、累计交付总套数9681套。在3月21日举行的“2024中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家论坛”上,金科凭借亮眼的交付成绩,获“2024中国房地产交付力优秀企业”荣誉。 

    在当前市场环境下,这样的成绩背后,从“交付房子”到“交付生活”,金科用心营造,以最大诚意兑现“美好生活”承诺,不仅为业主带来信心,更能提振行业信心。 

    与此同时,金科股份也一直在与各金融机构沟通,积极化解各类债务风险。自建立城市房地产融资协调机制并提出第一批房地产项目“白名单”以来,截至2024年4月17日,金科股份已有82个项目被纳入“白名单”,分布于全国14个省(自治区、直辖市)。其中,已有16个白名单项目通过新增融资上账、调整贷款还款节点、降低贷款利息等方式,成功从金融机构获得支持。公司表示将积极响应政策号召,与各地住建部门和银行积极沟通,推动更多项目进入“白名单”,实现融资落地,进一步保障公司经营及保交楼工作的稳健推进。 

    即使经历行业调整,金科的核心管理层和业务骨干团队仍保持了非常高的稳定性,周达、杨程钧等大部分管理层的司龄已超过20年,这无疑也给了外界重整信心。 

    值得指出的是,自2023年以来,中央政府和部委多次强调房地产是国民经济的支柱产业,房地产市场政策面密集释放利好,各类“限购、限售、限价”政策持续放宽,金融机构支持房地产企业融资渠道稳定、一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等,楼市的企稳修复可期。 

    如今,已正式进入重整程序的金科股份,走出短期流动性困难局面,实现“涅槃重生”,只是时间问题。